La rentabilité d’un investissement immobilier

Depuis quelques années, la baisse des taux d’intérêts conjuguée à la promesse d’un fort rendement (grâce à la location saisonnière), ont conduit de nombreux épargnants à franchir le cap de l’investissement locatif.
Pourtant le mode de financement ainsi que la fiscalité appliquée aux revenus peuvent avoir un impact déterminant sur la rentabilité de l’opération.

L’immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et particulièrement adapté aux périodes de crises.
Toutefois, comme toutes les autres classes d’actifs, sa valeur est susceptible d’évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Faire le point régulièrement sur le rendement réel de votre bien est une nécessité pour vous permettre d’apprécier s’il faut le conserver, le revendre, voire le compléter par un nouvel investissement.

Biens financés à crédit, dit en « auto financement »

Nous rencontrons régulièrement des investisseurs qui espèrent autofinancer un bien immobilier grâce aux loyers perçus, afin de couvrir les échéances de prêts et la taxe foncière. Malheureusement cette approche est bien souvent erronée car elle ne prend pas en compte la fiscalité liée à la perception des loyers.

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 200 000 euros tout frais inclus, acquis grâce à un prêt amortissable sur 25 ans à 1,5 % d’intérêt annuel, et générant un loyer de 1 000 euros par mois et une taxe foncière de 1 000 euros par an.

Calcul de la rentabilité de l’opération avant impôt (Loyer annuel- échéances prêt – taxe foncière), soit :
12 000 – 11 000 – 1 000 = 0 >>> L’équilibre de l’opération semble atteint !!

Etudions la même opération après impôt, avec une TMI* à 30 % (au-delà de 51 420 euros de revenus pour un couple sans enfant) :

Le loyer annuel de 12 000 euros, après déduction des charges et frais, génère une fiscalité additionnelle de 3 600 euros car :

12 000 (loyers perçus) – 3 000 (intérêts d’emprunt) – 1 000 (taxe foncière) = 8 000 x 45 % (TMI + CSG/CRDS) = 3 600 euros.

⇒ La surprise fiscale est de taille et le compte de l’opération devient négatif, car ces 3 600 euros doivent être financés par l’investisseur à hauteur de 300 euros par mois.

* La TMI est la Tranche Marginal d’Imposition permettant de calculer l’impôt sur le revenu. Il existe 5 tranches : 0% – 11% – 30% – 41% et 45% dépendant du montant de revenu imposable.

Quelques solutions :

  • L’investissement dans le cadre de la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt de 2 % du montant initialement investi par an pendant 9 ans, soit 4 000 euros par an dans notre exemple, ce qui permet d’équilibrer l’opération.
  • Investir en location meublée permet, grâce au mécanisme de l’amortissement, de réduire pratiquement à néant la fiscalité dans notre exemple.
  • Les lois Malraux, la réalisation de travaux et l’investissement en Monument Historique dans les cœurs de centre-ville, sont d’autres pistes de solutions permettant de réduire la pression fiscale.

Analyse du rendement net

Prenons l’exemple d’un couple qui a investi de manière soutenue dans l’immobilier, et qui possède aujourd’hui plusieurs biens de rapport. Regardons précisément le rendement d’un de leur investissement au moment de son achat : un appartement acquis pour 200 000€. Leur tranche d’imposition était à 41% et ils n’étaient pas redevables de l’IFI car leur patrimoine immobilier était évalué à 1 100 000€ (cet achat compris). Cet investissement génère 12 000€ de loyers bruts annuels, donnant un rendement de 6% (1). Après retranchement de l’impôt sur le revenu de 4 920€ (2) et des prélèvements sociaux de 2 064€ (3), on obtient un revenu net de 5 016€, soit un rendement net de 2.5%(4).

(1) 12 000 ÷ 200 000 = 6%         (2) 12 000 × 41% = 4 920       (3) 12 000 × 17.2% = 2 064€       (4) 5 016 ÷ 200 000 = 2.5%

Impact de la revalorisation du patrimoine immobilier sur le rendement locatif ?

Leur parc immobilier, correctement entretenu, s’est apprécié dans le temps. Cet appartement est désormais évalué à 300 000 euros. Ils sont maintenant redevables de l’IFI car la valeur de leur patrimoine est estimée à 1 450 000€. Leur taux marginal d’imposition n’a pas changé. Cet investissement génère toujours 12 000€ de loyers bruts annuels, donnant un rendement de 4%(1). Après retranchement de l’impôt sur le revenu de 4 920€ et des prélèvements sociaux de 2 064€, on obtient un revenu de 5 016€, auquel il faut soustraire l’IFI (tranche à 0.7%) de 3 550€(2). On obtient donc un revenu net de 1 466€ soit un rendement net de 0.49%(3).

(1) 12 000 ÷ 300 000 = 4%       (2) (1 300 000 – 800 000) × 0.5% + 150 000 × 0.7% = 3 550€ : Ce bien à lui seul fait que ce couple est redevable de l’IFI (patrimoine supérieur à 1 300 000€)       (3) 1 466 ÷ 300 000 = 0.49%

C’était un placement judicieux qui a pris de la valeur, mais force est de constater que son rendement est devenu faible. Faut-il conserver ce bien vieillissant avec sa cohorte inévitable de gros travaux, supporter les risques locatifs et une grosse pression fiscale ? ⇒ De toute évidence, il serait opportun de le revendre et d’en saisir toute la plus-value.

Quelques solutions :

  • Réinvestir dans un bien neuf, assorti d’un gain fiscal.
  • Réinvestir le fruit de la vente dans un contrat d’assurance-vie pour :

                ∴ obtenir un meilleur rendement sans prendre plus de risque

                ∴ abaisser la valeur de leur patrimoine immobilier pour ne plus être taxable à l’IFI et économiser 3 550€/an.

                ∴ transmettre sans droit de succession ce capital aux enfants (152 500€ par bénéficiaire sans droit, en cas de versement avant 70 ans).

                ∴ effectuer un retrait annuel de 5 016€ pour compenser l’absence de revenus locatifs, le tout sans aucune fiscalité (Abattement de 9 200 euros sur les gains d’assurance-vie par an pour un couple).

Analyse de votre Patrimoine

Votre patrimoine immobilier doit faire l’objet d’une analyse régulière en fonction de votre imposition sur le revenu et de votre l’IFI, mais aussi de vos objectifs de perception de revenus complémentaires ou de transmission.

Nos experts en gestion de patrimoine PCA sont à votre écoute et vous accompagnent pour tout projet d’investissement immobilier, ainsi que toutes solutions alternatives (assurance-vie, SCPI, rente…), leur mode de financement (au comptant, en prêt amortissable, in fine) ou encore leur mode de détention (SCI IR ou IS).

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