Principes généraux des SCPI

Les SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – sont des sociétés – personne morale – d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou commercial, grâce à l’émission de parts. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier qui sera géré par une société de gestion, assisté d’un conseil de surveillance et d’un commissaire aux comptes. L’achat de parts de SCPI permet à l’investisseur d’opérer un placement proche de celui de la « pierre ».
Devenu associé, l’investisseur dispose :

  • d’un droit d’information sur l’activité de la société,
  • d’un droit de vote dans les assemblées,
  • d’un droit au bénéfice dont le montant est déterminé lors de l’assemblée générale. Il perçoit ainsi des revenus réguliers (généralement trimestriels) nets de charges et de frais de gestion.

La SCPI est un placement immobilier de long terme.

Fonctionnement

La SCPI achète et arbitre des actifs immobiliers qu’ils soient détenus en direct ou non, c’est-à-dire que la SCPI peut acquérir des parts dans une autre SCPI ou encore dans des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Elle en assure la gestion locative, informe les associés et organise le marché des parts.
Le capital de la SCPI est divisé en parts nominatives dont le prix est déterminé annuellement par la société de gestion (contrôlée par l’AMF) à partir de la valeur des actifs de la société. Ce capital peut être fixe ou variable :

SCPI à capital fixe

Dans les statuts de la SCPI, le montant plafond du capital est fixé. La vente et l’achat de parts, ainsi que la définition du prix de la part, se font en fonction de l’offre et la demande. Le montant plafond du capital peut évoluer, mais pour cela il faut une décision de la société de gestion via l’assemblée générale pour réaliser une augmentation ou une réduction de capital.

SCPI à capital variable

La taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) et de vente de parts. Le prix des parts est calculé en fonction de la valeur de l’actif à l’intérieur de la SCPI. Aucune spéculation n’interagit dans le prix de la part.
La société de gestion, qu’elle ait un capital fixe ou variable, doit tenir un registre récapitulant les offres de cession et les demandes d’achat de parts portées à sa connaissance.

Mode de financement

Les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit ou au comptant.

Financement à crédit

La SCPI est l’un des rares produits d’épargne à pouvoir être souscrit à crédit (prêt amortissable ou in fine). L’objectif est de se constituer un patrimoine immobilier. Les revenus de la SCPI participent au remboursement du crédit ce qui réduit l’effort d’épargne. La rentabilité de l’investissement est augmentée dès lors que le rendement des parts (revenus de la SCPI) est supérieur au taux de l’emprunt. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Dans un contexte de taux d’emprunt à niveau faible l’effet de levier est quasi-systématique.

Financement au comptant

L’investisseur apporte un capital permettant d’acheter les parts de SCPI et de générer ainsi des revenus immédiatement.

Mode d’acquisition

La pleine propriété

Les parts de SCPI peuvent être achetées en pleine propriété. Dans ce cas, l’investisseur bénéficie des revenus générés par la SCPI, et la liberté de vendre ou de donner ses parts s’il le souhaite.

Le démembrement de propriété

Un démembrement de propriété se défini par la séparation du droit de jouir d’un bien (l’usufruit) et de celui d’en disposer (la nue-propriété). Un démembrement de propriété de parts de SCPI permet à l’investisseur d’acheter soit la nue-propriété, soit l’usufruit des parts.
Il existe deux possibilités de démembrement :

  • temporaire : la durée de ce démembrement est fixée à l’avance par contrat.
  • viager : le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier.

Intérêt de l’achat de la nue-propriété

L’objectif patrimonial de l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI est de se constituer un patrimoine foncier avec une décote de la valeur d’achat définie dans le contrat, sans augmenter sa fiscalité (Impôt sur le Revenu et Impôt sur la Fortune Immobilière) durant le contrat, et de générer ainsi des revenus complémentaires au terme du contrat. Les investisseurs concernés par ce mode d’acquisition sont les contribuables fortement taxés, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires à court terme mais qui anticipent la baisse de leurs revenus à terme (ex. à la retraite). Au terme du contrat de démembrement, les revenus générés par les SCPI pourront compenser cette baisse.

Intérêt de l’achat de l’usufruit

L’objectif patrimonial de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI est d’en percevoir les revenus sans disposer des parts. Les investisseurs concernés par ce mode d’acquisition sont les contribuables faiblement taxés, ayant besoin de revenus complémentaires à court terme, ceux disposant de déficit foncier non imputé ou encore les sociétés qui désirent un produit de trésorerie plus rentable que les produits de trésorerie bancaires. Ils ne paient qu’une partie de la pleine propriété des parts mais bénéficient de la totalité de leurs revenus. Si l’usufruitier dispose d’un déficit foncier non imputé, les revenus perçus seront exonérés d’impôts.