Les modes simples de détention de l’immobilier d’entreprise via une SCI

Lorsque vous envisagez de faire l’acquisition de locaux professionnels, vos conseils habituels (experts comptables, avocats, notaires …) vont souvent vous proposer d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI) dont vous serez le principal associé.

L’objectif de l’opération étant de financer l’acquisition du bien immobilier à titre personnel, en utilisant le règlement des loyers par votre société d’exploitation.

Cela vous permettra de constituer un patrimoine immobilier et de répondre à une problématique majeure : préparer votre retraite et vous assurer des revenus complémentaires à terme.

Vous devrez alors choisir entre deux options fiscales. Par défaut, la SCI sera semi-transparente et relèvera du régime fiscal des sociétés de personnes pour les associés personnes physiques (Impôt sur le Revenu IR). Ou bien la SCI pourra demander à soumettre ses résultats à l’impôt sur les sociétés (IS).

Pour comparer tous les schémas présentés dans la suite de cet article, nous partirons des hypothèses suivantes :

  • Tranche Marginale d’Imposition à 30%
  • Montant de l’acquisition (tous frais inclus) = 1 000 000€
  • Loyer annuel net de charges = 60 000€
  • Financement = 150 000€ d’apport et 850 000€ à crédit sur 15 ans au taux de 1% + 0,2% d’assurance emprunteur

⇒ Soit des annuités d’emprunt de 62 700€

  • Amortissements comptables = 2,3%/an soit 23 000€
  • Revente du bien pour un prix de 1 200 000€ au bout de 15 ans (fin du crédit)

Le traitement fiscal des loyers

La SCI à l’IR

Principe

La société va déclarer son résultat et chacun des associés devra déclarer sa quotepart de résultat au moment de la déclaration de revenus. Le résultat sera alors soumis à la fiscalité des revenus fonciers pour les associés personnes physiques, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS = 17,2%).
Le taux de taxation global dépend donc de votre tranche marginale d’imposition, issue du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Barème progressif de l’impôt sur le revenu

  • 30% (taxation globale à 47,2%) – revenus compris entre 51 422€ et 147 032€ pour un couple,
  • 41% (taxation globale à 58,2%) – revenus compris entre 147 033€ et 296 244€ pour un couple,
  • 45% (taxation globale à 62,2%) – revenus au-delà de 296 244€ pour un couple.

Exemple

Pour analyser l’impact budgétaire et fiscal de cet investissement, nous l’étudierons sur 2 périodes distinctes :

  • Période 1, pendant laquelle la SCI doit rembourser son crédit
    = Effort budgétaire pour l’investisseur (année 0 à 15),
  • Période 2, pendant laquelle la SCI n’a plus de crédit
    = Revenus complémentaires pour l’investisseur (au-delà de l’année 15).
Pendant l’emprunt bancaire (15 premières années)
Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Loyers nets – Annuité d’emprunt = – 2 700€

Calcul de l’impôt dû au titre des revenus fonciers

Assiette taxable = Loyers nets – charges financières = 50 000€ (en année 1)
Impôts = Assiette taxable x (TMI + PS) = 23 600€

Calcul de la trésorerie annuelle de l’associé

Effort d’épargne= déficit de trésorerie SCI + impôts = 26 300€.

Alors que vous ne deviez limiter votre effort qu’à 2 700€ par an pour financer l’acquisition du bien, la taxation des revenus fonciers vous oblige finalement à fournir un effort de 26 300€ par an dans le cadre d’une SCI à l’IR.

Sans emprunt bancaire
Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Loyers nets = 60 000€

Calcul de l’impôt dû au titre des revenus fonciers

Assiette taxable =Loyers nets = 60 000€
Impôts = Assiette taxable x (TMI + PS) = 28 300€

Calcul de la trésorerie annuelle de l’associé

Revenu complémentaire = Revenus nets – Impôts = 31 700€.

Lorsque le crédit sera remboursé, vous toucherez 31 700€ par an de revenu complémentaire net de toutes charges et de toutes fiscalités.

La SCI à l’IS

Principe

La société va déclarer son résultat comptable et payer l’impôt sur celui-ci.

Barème de l’impôt sur les sociétés

  • 15% sur les bénéfices jusqu’à 38 120€,
  • 25% sur les bénéfices au-delà de 38 120€.

Compte tenu de son choix de régime fiscal, la société va pouvoir bénéficier du mécanisme des amortissements comptables.

Les amortissements comptables : définition et calcul

Les amortissements sont une charge fictive que la société va pouvoir déduire de son résultat. Ils correspondent à une constatation de perte de valeur du bien, du fait de son usage ou bien tout simplement du temps qui passe.
Dans le cadre d’un bien immobilier, il convient de faire la distinction entre le terrain et la construction. En effet, comptablement seule la construction est amortissable. Par convention, on répartit souvent la valeur du bien immobilier entre 30% pour le terrain et 70% pour la construction. Là encore par convention, on considère qu’on amortit la construction pour une période de 20 à 30 ans. Cela signifie que chaque année, on pourra déduire 70% / 30 (si on choisit d’amortir sur 30 ans) du résultat comptable, soit 2,3% de la valeur du bien, pendant 30 ans.

Si le résultat et la trésorerie de la SCI sont bénéficiaires, celle-ci pourra vous distribuer un dividende.
Les distributions de dividendes font l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « flat tax »

Les dividendes versés aux dirigeants et aux associés font l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % composé de :

  • 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu,
  • 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Exemple

Nous allons cette fois analyser l’impact budgétaire et fiscal de cet investissement sur 3 périodes distinctes :

  • Période 1, pendant laquelle la SCI doit rembourser son crédit et bénéficier des amortissements
    = Effort budgétaire pour l’investisseur (années 0 à 15),
  • Période 2, pendant laquelle la SCI n’a plus de crédit et continue de bénéficier des amortissements
    = Revenus complémentaires maximum pour l’investisseur (années 16 à 30),
  • Période 3, pendant laquelle la SCI n’a plus de crédit et ne bénéficie plus des amortissements
    = Revenus complémentaires « normaux » pour l’investisseur (au-delà l’année 30).
Pendant l’emprunt bancaire (15 premières années)
Calcul du résultat comptable de la société

Loyers nets – Charges financières – Amortissements = 27 000€

Calcul de l’impôt dû au titre de l’impôt sur les sociétés

Impôts = Résultat comptable x taux d’IS = 4 000€

Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Loyers nets – Annuité d’emprunt – Impôts = -6 700€

Vous devrez apporter 6 700€ par an à la société pour maintenir votre trésorerie en territoire positif.

Sans emprunt bancaire (avant la fin des amortissements)
Calcul du résultat comptable de la société

Loyers nets – Amortissement = 37 000€

Calcul de l’impôt dû au titre de l’impôt sur les sociétés

Impôts = Résultat comptable x taux d’IS = 5 500€

Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Loyers nets – Impôts = 54 500€

Calcul du revenu complémentaire pour le chef d’entreprise

Impôt = Trésorerie x Taux de taxation des dividendes = 16 400€
Dividendes nets = Trésorerie – Impôts = 38 100€

Une fois le crédit remboursé et avant la fin des amortissements, vous toucherez 38 100€ par an de revenus complémentaires nets de toutes charges et de toute fiscalité.

Sans emprunt bancaire (après la fin des amortissements)
Calcul du résultat comptable de la société

Loyers nets = 60 000€

Calcul de l’impôt dû au titre de l’impôt sur les sociétés

Impôts = Résultat comptable x taux d’IS = 11 200€

Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Loyers nets – impôts = 48 800€

Calcul du revenu complémentaire pour le chef d’entreprise

Impôt = Trésorerie x Taux de taxation des dividendes = 14 600€
Dividendes nets = Trésorerie – Impôts = 34 200€

Une fois le crédit remboursé et après la fin des amortissements, vous toucherez 34 200€ par an de revenus complémentaires nets de toutes charges et de toute fiscalité.

Synthèse

SCI à l’IR

  • Pendant l’emprunt : -26 300€
  • Sans emprunt & avec amortissement : +31 700€
  • Sans emprunt & sans amortissement : +31 700€

SCI à l’IS

  • Pendant l’emprunt : -6 700€
  • Sans emprunt & avec amortissement : +38 200€
  • Sans emprunt & sans amortissement : +34 200€

On constate que durant la période de crédit, le poids de l’impôt avec une SCI à l’IR est extrêmement lourd et peut vite devenir problématique dans le prévisionnel de cet investissement immobilier. On remarque à cet effet qu’il ne suffit pas d’avoir des loyers équivalents au crédit à rembourser pour être en autofinancement. L’investisseur devra systématiquement prendre en compte l’impact fiscal de son acquisition.

Au-delà de cette période de crédit, les 2 solutions offrent des revenus complémentaires similaires mais toujours en faveur de la société à l’IS.

Avant d’aborder un élément important de la prise de décision, à savoir la fiscalité en cas de cession, on peut d’ores et déjà établir que bien souvent, la décision ne sera pas une affaire de choix mais imposée par votre capacité financière : pourrez-vous (ou non) faire face à l’imposition dans le cadre d’une SCI à l’IR ? 

Le traitement fiscal de la vente

Si (et seulement si) vous avez la possibilité de choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, il convient de nourrir la réflexion avec un élément complémentaire, à savoir quelle somme pourriez-vous retirer de cet investissement si vous souhaitiez le céder ?

SCI à l’IR

Principe

Lorsque vous possédez une SCI à l’IR qui détient un bien immobilier, c’est le régime de taxation des plus-values immobilières qui s’applique de la même façon au bien immobilier qu’aux parts de la SCI.

Assiette de taxation

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

Prix de vente

Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte.

Prix d’acquisition

Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte de vente.
Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat.
Taux de taxation

Cette plus-value est taxée au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Toutefois, ce taux est dégressif suivant la durée de détention du bien ou des parts. :

Pour l’assiette de taxation de l’impôt dur le revenu : 

  • Abattement de 6% par année de détention de la 6ème à la 21ème année
  • Abattement de 4% la 22ème année
  • Exonération totale après 22ans

Pour l’assiette de taxation des prélèvements sociaux : 

  • Abattement de 1.65% par année de détention de la 6ème à la 21ème année
  • Abattement de 1.6% la 22ème année
  • Abattement de 9% de la 23ème à la 29ème année
  • Exonération totale après 30ans

Par simplification, nous allons considérer le cas où vous créez la SCI au moment de l’acquisition du bien, ainsi la durée de détention du bien est la même que la durée de détention des parts de SCI.

Ainsi, au bout de 22 ans le bien est exonéré totalement d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans le bien est exonéré totalement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Exemple

  • Prix d’acquisition = 1 000 000€ + Frais d’acquisition (forfait de 7,5%) + Frais de travaux (forfait de 15%) = 1 250 000€
  • Plus-value immobilière = 1 200 000€ – 1 250 000€ = 0€
  • Impôt sur la plus-value immobilière = 0€

Trésorerie nette que vous vendiez le bien ou les parts = 1 200 000€

SCI à l’IS

Principe

Dans le cadre d’une société civile à l’IS, la plus-value immobilière va être intégrée directement au résultat annuel de la SCI et soumis au taux d’IS.

Assiette de taxation

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier au bilan de la SCI.
La valeur nette comptable est égale au prix d’acquisition minoré des amortissements. Si nous reprenons sur le même exemple, cela signifie que si nous amortissons le bien de 2,3% le bien chaque année, la VNC du bien diminue de cette valeur chaque année.

Exemple

Calcul du résultat comptable de la société

Revente du bien pour un prix de 1 200 000€ au bout de 15 ans (fin du crédit)
Valeur nette comptable (VNC) = Prix d’acquisition- Amortissements (2,3% x 15) = 655 000€
Plus-value immobilière = Prix de vente – VNC = 545 000€

Calcul de l’impôt dû au titre de l’impôt sur les sociétés

Impôt généré par la vente = Plus-value immobilière x taux d’IS = 133 000€

Calcul de la trésorerie annuelle de la société

Trésorerie distribuable par la SCI = Prix de vente – Impôt = 1 067 000€

Calcul du revenu complémentaire pour le chef d’entreprise

Durant ces 15 ans, le chef d’entreprise a apporté 6 700€ par an pour maintenir la trésorerie de la SCI.

Cela représente un compte courant d’associé (CCA) d’environ 100 000€ au moment de la vente. Il peut récupérer cette somme sans taxation. Pour le surplus, il sera taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Ainsi sur une vente de 1 200 000€, vous percevrez net de fiscalité une somme de 777 000€. Vous percevez donc une somme inférieure au prix d’acquisition alors même que vous revendrez le bien plus cher.

SCI à L’IR

  • Prix de vente : 1 200 000€
  • Imposition : 0€
  • Trésorerie de l’investisseur : 1 200 000€

SCI à L’IS

  • Prix de vente : 1 200 000€
  • Imposition : 423 000€
  • Trésorerie de l’investisseur : 777 000€

Conclusion

Si l’on intègre à la réflexion la valeur nette de revente, il devient extrêmement compliqué de choisir entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS :

  • La SCI à l’IR permettra de capitaliser davantage mais au prix d’un fort effort d’épargne ;
  • La SCI à l’IS permettra de capitaliser moins mais pour un effort d’épargne minime.

Pour résumer, si le choix se limite aux deux schémas de détention habituellement conseillés :

  • Vous n’avez pas les moyens de payer l’impôt foncier généré par la SCI à l’IR
    ⇒ SCI à l’IS
  • Vous avez les moyens de payer l’impôt foncier généré par la SCI à l’IR
    • Vous souhaitez vous créer un revenu complémentaire à terme à faible coût
      ⇒SCI à l’IS
    • Vous souhaitez vous constituer un capital important pour votre retraite et revendre le bien à terme
      ⇒ SCI à l’IR

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