Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier – OPCI

Les OPCI sont des fonds d’investissement composés majoritairement d’actifs immobiliers. Ceux-ci ont été créés en 2008 pour les particuliers afin d’augmenter le niveau de liquidités des SCPI, en y intégrant une part plus ou moins importante de valeurs mobilières.

Fonctionnement des OPCI

Les OPCI sont obligatoirement constitués et gérés par une société de gestion agréée par l’AMF. Leur activité principale est l’investissement dans des immeubles à destination de location. Ils doivent être composés d’au minimum 60% d’actifs immobiliers, les 40% d’actifs restants pouvant être investis en instruments financiers et autres dépôts. Mais au moins 5% des actifs doivent être investis en liquidités et dépôts à terme dont la durée maximale est de 12 mois, et doivent être remboursables à tout moment. La part d’immobilier des actifs du fonds se situe donc entre 60% et 95%, selon les choix d’investissement de la société de gestion.

Les OPCI ont pour objet :

l’investissement dans des immeubles, ou la construction d’immeubles destinés à la location,
toute opération nécessaire à l’usage ou à la revente des biens immobiliers de l’OPCI,
la réalisation de travaux dans les immeubles du fonds,
la gestion des instruments financiers ou de dépôts.

Différents types d’OPCI

Les OPCI sont des Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), non cotés en Bourse. L’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est nécessaire lors de la constitution et pour toute modification du fonds. Il existe 2 types d’OPCI qui sont identiques au niveau de leur fonctionnement, mais qui se différencient par leur nature juridique :

Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : ce sont des Sociétés Anonymes (SA) ou des Sociétés par Actions Simplifiées (SAS) non unipersonnelles, à capital variable. L’investisseur achète des actions, il est donc actionnaire et peut s’exprimer quant à la gestion de la société.
Les Fonds de Placements Immobiliers (FPI) : ce sont des copropriétés sans personnalité morale. Les investisseurs détiennent des parts et non des actions. Ils n’ont aucun droit de contrôle, de décision ou d’intervention sur la gestion du fonds.

Régime fiscal des parts d’OPCI

Les revenus provenant des recettes de location et des placements opérés par les OPCI sont imposés au porteur proportionnellement au droit en parts ou actions qu’il détient dans l’organisme.

Impôt des revenus

SPPICAV

Les revenus distribués aux actionnaires sont imposables au titre des revenus mobiliers selon le principe de distribution des dividendes, sans abattement.

FPI

Les revenus issus de FPI bénéficient de la transparence fiscale. Ils conservent leur nature :

Les revenus issus des actifs immobiliers loués nus sont imposés au barème progressif de l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Ils supportent en plus les prélèvements sociaux. La CSG est déductible à hauteur de 6.2% du revenu global de l’année.
Les revenus issus des actifs immobiliers loués meublés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’application du régime micro-BIC est exclue.
Les revenus issus des actifs mobiliers sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Impôt sur les plus-values

SPPICAV

Les gains réalisés lors de cession et rachat des actions sont soumis au régime des plus-values sur les valeurs mobilières et aux droits sociaux.

FPI

Les plus-values distribuées issues de cession et rachat des actifs immobiliers au sein de l’OPCI ou issues de la cession ou du rachat des parts du porteur sont imposées en tant que plus-value immobilière des particuliers. Ce régime s’applique aussi lors de la cession de biens loués meublés, si le porteur de parts est un loueur en meublé non professionnel (LMNP) à la date d’échéance de dépôt de la déclaration de revenus précédant la distribution des plus-values. Si le porteur de parts est un loueur en meublé professionnel (LMP), le régime applicable lors de la cession de biens loués meublés est le régime des plus-values professionnelles à court terme.