La Société Civile Immobilière – SCI

La société civile est un outil privilégié pour gérer et transmettre un patrimoine. C’est un moyen qui est souvent préconisé pour éviter les blocages liés à l’indivision, transmettre progressivement le patrimoine familial à ses enfants ou petits-enfants, tout en conservant le contrôle et la jouissance des biens, ou encore pour sécuriser l’achat d’un bien entre concubins.

Qu’est-ce qu’une Société Civile ?

La Société Civile est une structure juridique permettant d’associer plusieurs personnes (au minimum deux), afin d’acheter et de gérer :

  • un ou plusieurs immeubles. Dans ce cas, il s’agit d’une Société Civile dite « Immobilière » (SCI).
  • des titres et des valeurs mobilières. Dans ce cas, il s’agit d’une Société Civile de Portefeuille (SCP).

Chaque personne a le statut d’associé. La société civile détient les actifs, et chaque associé détient des parts sociales proportionnellement à son apport, que celui-ci ait été fait en numéraire par apport d’argent, ou en nature, c’est-à-dire en apportant un bien immobilier ou des parts de SCPI, des titres ou des valeurs mobilières. La société est administrée par un ou plusieurs gérants (cogérance) chargés de faire la gestion courante des actifs détenus par la société, sans générer de formalité vis-à-vis des autres associés. Les statuts de la société régissent son fonctionnement, notamment les modalités de prise de décision (unanimité, majorité…).

Lorsque le patrimoine détenu par la société est de l’immobilier, la Société Civile est dite Immobilière. Le régime fiscal de la SCI est par défaut la transparence, c’est-à-dire que les associés sont directement assujettis à l’impôt sur le revenu (IR). La société ne déclare pas de bénéfice, et ne paie donc pas d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés dans la catégorie « Revenus Fonciers » comme s’ils détenaient le bien en direct. Il est néanmoins possible d’opter pour un assujettissement à l’imposition sur les sociétés (IS) (*) .

(*) l’option à l’IS est irrévocable.

Créer une SCI pour éviter l’indivision

Devenir propriétaire d’un bien à plusieurs se fait couramment par le biais du régime de l’indivision. Sans aucune formalité, ce régime s’applique d’office. Chaque propriétaire (indivisaire) détient une quote-part du bien mais ses droits sont étendus sur l’ensemble du bien. Cette situation peut être subie dans le cadre d’une succession (ex. Les enfants héritiers héritent de la résidence principale de leurs parents). Dans le régime de l’indivision, toute décision nécessite en principe l’accord de tous les indivisaires, ou à minima les deux tiers d’entre eux, même pour les actes de gestion courante (mise en location, encaisser les revenus, effectuer des travaux…). Ceci peut amener à des blocages dans la gestion des bien et dans ce cas, la vente du ou des bien peut-être autorisée suite à une procédure par un tribunal judiciaire à la demande d’un ou plusieurs indivisaires.

Dans le cadre d’une SCI, le gérant désigné par les statuts dispose de larges pouvoirs permettant la gestion du ou des biens composant le patrimoine de la société. Cette gestion doit être faite dans l’intérêt social, c’est-à-dire que chaque acte doit être considéré utile et opportun pour la société. Chaque associé participe aux bénéfices et est responsable de la dette mais ne l’est qu’à proportion de ses parts dans le capital. Il peut céder ses parts par vente, succession ou donation, à un associé ou à un tiers, sans que cela ne provoque de blocage et impose la vente des biens (*). La SCI préserve ainsi l’unité du patrimoine familial.

(*) Dans la pratique, l’accord de tous les associés est généralement requis pour une cession des parts si ces modalités ne sont pas définies par les statuts.

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine familial

La détention d’un patrimoine immobilier à travers une société civile facilite le partage car il est plus aisé de partager des parts de société qu’un immeuble ou même plusieurs ayant des valeurs différentes. Elle permet aussi d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses descendants, en l’anticipant par l’intermédiaire de donations de parts à ses enfants ou petits-enfants de son vivant.

Valeur décotée des parts et abattements fiscaux lors de la donation

La valeur des parts d’une SCI détenant un immeuble est toujours inférieure à la valeur de ce même immeuble ramenée au nombre de parts. Pour les sociétés civiles à caractère familiale, cette décote est toujours supérieure à 10% pour tenir compte de l’existence de clauses limitant la liberté de cession. Ceci permet de plus mieux profiter des abattements fiscaux liés aux donations.

Le saviez-vous ?

Abattements fiscaux en matière de donation : 100 000€ pour un enfant, et 31 865 € pour un petit-enfant. Cet abattement est reconstitué par période de 15 ans.
Exemple : un couple ayant 3 enfants peut transmettre via donation pour une valeur de 600 000€ tous les 15 ans, sans fiscalité.

Optimisation de la gestion du patrimoine transmis

La SCI permet de dissocier la propriété du bien et le pouvoir de le gérer.

Exemple : M. et Mme Martin créent une SCI dans laquelle ils apportent tous deux leurs biens immobiliers. Puis, ils font donation à leurs enfants des parts de la SCI. Dans les statuts de la SCI, les parents sont nommés tous les deux gérants de la société. Ils conservent donc tout pouvoir de gestion.

Le démembrement de propriété peut permettre aux parents de conserver les revenus tout en transférant la propriété aux enfants par l’intermédiaire de donations. Pour cela, 2 solutions :

  • Soit, à la création de la société civile, ils apportent la nue-propriété de tout ou partie des biens, puis font donation des parts de la SCI à leurs enfants. Ils conservent l’usufruit, et eux seuls ont droit aux revenus générés par la location du ou des biens.
  • Soit ils apportent à la SCI la pleine propriété, puis donnent la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants. Cette solution est plus souple car elle permet d’aménager les droits des usufruitiers et des nus propriétaires dans les statuts de la SCI, et d’associer progressivement les enfants à la gestion de la SCI.

Créer une SCI pour sécuriser l’achat d’un bien entre concubins

La SCI est aussi un outil judicieux pour l’achat d’une résidence principale pour deux personnes non mariées et non liées par un PACS. En effet, sans SCI leur achat se fait sous le régime de l’indivision. Si l’un d’eux venait à décéder, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de la personne décédée. Si par testament le concubin décédé a légué sa part à l’indivision, les droits de succession seront dus au taux de 60% après abattement de 1 594€, et en présence d’enfants, cette part risque d’être frappée d’une demande de réduction pour atteinte à la réserve héréditaire.

Le saviez-vous?

Les partenaires de PACS bénéficient d’une exonération totale des droits de succession, ainsi que du droit de jouissance gratuite du logement durant l’année qui suit le décès.

Le recours à la SCI permet de maintenir la résidence du survivant sans subir des droits de succession prohibitifs. Deux techniques sont possibles :

  • Démembrement croisée des parts de la SCI : chacun détient 50 % des parts en usufruit et les 50 % restants en nue-propriété. Au premier décès, l’usufruit de la personne décédée rejoint la nue-propriété : le survivant est plein propriétaire de 50 % des parts et usufruitier des 50 % restants. Dans ce cas, et à condition d’avoir bien défini les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans les statuts de la SCI, le survivant garde le contrôle de la société.
  • Insertion d’une clause de tontine dans les statuts de la SCI : celle-ci faisant du survivant le seul propriétaire du bien, et évinçant ainsi les héritiers du premier concubin décédé.

PCA Patrimoine

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