Investir dans l’immobilier et abaisser votre imposition grâce à la loi Malraux

Si vous êtes un particulier, et que vous souhaitez réaliser un investissement locatif tout en participant à la conservation du patrimoine architectural de notre pays, la loi Malraux peut vous aider en vous faisant bénéficier d’une réduction d’impôt importante lors d’une opération de restauration d’immeuble dans un quartier protégé. Ce dispositif existe depuis 1962 et a été initialement prévu pour restaurer des immeubles autour d’un site patrimonial remarquable. Il a été étendu pour certaines opérations de réhabilitation situées dans des quartiers anciens dégradés déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2022.

Bénéficiaires

Les bénéficiaires de réduction d’impôt dans le cadre de la loi Malraux sont des personnes physiques :

  • détenant en pleine propriété, directement ou via une société soumise à l’impôt sur le revenu, un immeuble et opérant une restauration immobilière répondant aux critères de la loi Malraux.
  • investissant dans des SCPI en pleine propriété dont :
    • au moins à 65% du montant de souscription sert à financer des opérations répondant aux critères de la loi Malraux (travaux, frais et charges foncières) ;
    • au moins 30% du montant de souscription sert à financer l’acquisition d’immeubles éligibles ;
    • l’intégralité de la somme investie dans la souscription doit être utilisée dans les 18 mois suivant la clôture de la SCPI.

Les contribuables doivent être fiscalement domiciliés en France métropolitaine ou dans les Départements d’Outre-Mer (DOM). Les personnes habitants dans les Territoires d’Outre-Mer (TOM) ou Monaco ne peuvent bénéficier de la fiscalité de la loi Malraux.

Opérations concernées

Pour ouvrir droit à une réduction d’impôt, les travaux doivent mener à une restauration complète de l’immeuble.

Le saviez-vous?

Un contribuable peut bénéficier de l’avantage fiscal même si les travaux ne touchent pas certaines parties de l’immeuble, lorsque celles-ci ne nécessitent pas d’intervention.

La loi Malraux étant faite pour sauvegarder le patrimoine architectural de la France, les biens éligibles à la défiscalisation doivent être situés sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par :

  • un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
  • ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Le saviez-vous?

L’objectif du classement des Sites Patrimoniaux Remarquables est la valorisation et la préservation du patrimoine urbain, paysager et architectural de la France. Les Sites Patrimoniaux Remarquables remplacent l’ensemble des anciens dispositifs de sauvegarde du patrimoine : secteurs sauvegardés, Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Les biens dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ouvrent aussi droit au bénéfice de la loi Malraux s’ils sont situés :

  • dans un des quartiers anciens dégradés (QAD) définis par décret au 31 décembre 2009. Les quartiers concernés présentent :
    • soit une concentration élevée de logements indignes et une population dont la situation économique et sociale est difficile ;
    • soit un nombre élevé de logements dégradés vacants et dont la situation entre l’offre et la demande de logements est en déséquilibre important.
  • ou dans un quartier présentant une forte concentration de logements anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ce dernier vise les quartiers dits prioritaires présentant des dysfonctionnements urbains importants.

Qu’il soit à l’origine un immeuble affecté à l’habitation ou à usage professionnel, l’immeuble restauré doit être à destination d’une location nue pour un usage d’habitation en résidence principale. Le propriétaire en prend l’engagement pour une durée de 9 ans. Dans le cas d’investissement en parts de SCPI, c’est la société de gestion qui prend cet engagement.

Dépenses ouvrant droit à une réduction d’impôt

  • Dépenses de réparation et d’entretien
  • Dépenses d’amélioration :
    • des locaux d’habitation ;
    • des locaux professionnels et commerciaux permettant de protéger des effets de l’amiante, ou visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;

Attention : Sont exclus des dépenses éligibles à une défiscalisation, celles correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

  • Primes d’assurance ;
  • Les impositions incombant au propriétaire perçues au profit des collectivités locales ;
  • Frais de gestion ;
  • Frais d’adhésion à des Associations Foncières Urbaines regroupant les propriétaires ;
  • Fraction de provision versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant réellement employé par le syndic de la copropriété au paiement des dites sommes ;
  •  Certains travaux spécifiques :
    • Travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire ;
    • Travaux de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs faisant suite aux démolitions imposées. Ceux-ci doivent respecter 2 conditions :
      • le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ou la déclaration d’utilité publique doivent faire mention de ces travaux ;
      • le volume bâti doit être conservé et conforme au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, et les travaux doivent s’inscrire dans le volume bâti préexistant ;
    • Travaux permettant la transformation de locaux professionnels en logement portant sur tout ou partie de l’immeuble.

Important : les charges qui n’entrent pas dans les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt restent déductibles du revenu foncier dans les conditions de droit commun.

Les dépenses acceptées sont celles supportées par le contribuable à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, jusqu’au 31 décembre de la troisième année. Ceci implique que l’avantage fiscal intervient sur maximum 4 ans.

Montant de la réduction d’impôt

Les revenus issus de cet investissement doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Les travaux exposés sur 4 ans, et retenus dans la limite de 400 000€, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux de :

  • 30% pour les immeubles situés dans le périmètre d’un Site Patrimonial Remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou dans un Quartier Ancien Dégradé ;
  • 22% dans les autres cas :
    • immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ;
    • opérations de restauration déclarées d’utilité publique.

Le saviez-vous?

Les opérations Malraux ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux déposée depuis 2013, ainsi que les souscriptions de parts de SCPI Malraux réalisées depuis 2013, sont exclues du plafonnement des niches fiscales.

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