Investir dans des SCPI en démembrement de propriété

Les SCPI – Sociétés Civiles de Placement Immobilier – ont pour objet l’acquisition et la gestion d’immeubles à usage d’habitation ou commercial affectés à la location. Les sommes investies par le souscripteur sont versées à une société de gestion permettant à cette dernière d’acheter ou de faire construire des biens immobiliers dont elle assurera la gestion. Le souscripteur détient des parts de la société. C’est un placement souple et accessible même avec de faibles montants. La diversification géographique et locative, ainsi que la multiplicité des biens, apportent à l’investisseur une mutualisation des risques.

Pour bien sélectionner sa SCPI, l’investisseur devra prendre garde à différents points:

  • la taille de la SCPI influe sur la mutualisation du risque locatif et sur la liquidité des parts,
  • la nature des immeubles donne un indicateur sur le rendement et le risque encouru (immobilier d’entreprise, bureaux, locaux commerciaux, habitation),
  • les frais d’entrée, de gestion et de cession,
  • le délai de jouissance (délai avant la perception des premiers loyers),
  • l’ancienneté et l’historique de la société de gestion (moyens matériels et humains, politique d’investissement),
  • le taux d’occupation financier (performance locative) : rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui devrait être perçu si l’intégralité de son patrimoine était loué.

L’acquisition des parts de SCPI peut se faire :

  • par une personne physique en direct,
  • par une société civile soumise à l’IR – Impôts sur les Revenus,
  • par une société civile soumise à l’IS – Impôts sur les Sociétés.

Le démembrement de propriété

Le droit de propriété se définit par l’addition :

  • d’une part du droit de jouir du bien. Celui-ci se compose du droit d’en user (usus) et du droit percevoir les revenus (fructus) : c’est l’usufruit. Ce droit est de nature temporaire, soit à terme fixe, soit en viager.
  • et d’autre part, par le droit d’en disposer (abusus), c’est-à-dire de le modifier, de le donner et de le vendre : il s’agit de la nue-propriété.

Le démembrement de propriété est la dissociation de ces 2 droits.

Durée du démembrement de propriété d’une SCPI

Dans le cas des SCPI, le démembrement est à terme fixe pour une durée de 5 à 20 ans. L’investisseur peut choisir la durée la plus appropriée par rapport à son objectif et à son horizon de placement.

Prix des parts de SCPI en démembrement

Le prix d’achat de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixés en fonction de la durée du démembrement : plus elle est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante.

Exemple :

  • à 5 ans
    • valeur de l’usufruit : 18%
    • valeur de la nue-propriété : 82%
  • à 7 ans
    • valeur de l’usufruit : 23%
    • valeur de la nue-propriété : 77%
  • à 10 ans
    • valeur de l’usufruit : 30%
    • valeur de la nue-propriété : 70%
  • à 15 ans
    • valeur de l’usufruit : 40%
    • valeur de la nue-propriété : 60%
  • à 20 ans
    • valeur de l’usufruit : 50%
    • valeur de la nue-propriété : 50%

A l’échéance, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun frais. Le nu-propriétaire devient plein-propriétaire des parts de SCPI.

Important :

  • En cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et perçoit les revenus issus des loyers.
  • En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est rapportée à la succession pour une valeur dépendant de la durée restante du démembrement au jour du décès.

L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiatement. L’acquisition de la nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût et d’obtenir des revenus complémentaires à terme.

N’hésitez pas à prendre contact avec les conseillers de PCA Patrimoine afin d’élaborer une stratégie d’investissement répondant à vos objectifs.

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