L’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé début 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), restreignant ainsi l’imposition aux biens et droits immobiliers lorsque le foyer fiscal détient un patrimoine immobilier excédant la valeur nette de 1,3 millions d’euros. L’IFI taxe donc la détention de biens immobiliers alors que l’ISF taxait les flux financiers. Les biens mobiliers sont exclus de la base de calcul de l’IFI sauf pour la part investie en immobilier de certains placements. C’est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France, quelles que soient leurs nationalités.

Le Saviez-vous ?

Une personne est considérée comme résidente fiscale française, lorsqu’elle se trouve dans l’un des 4 cas suivants au 1er janvier de l’année d’imposition :

  • la personne a son foyer en France,
  • la personne a son lieu de séjour principal en France,
  • la personne exerce une activité professionnelle en France,
  • la personne a le centre de ses intérêts économiques en France.

Cas particuliers :

  • Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France sont imposables uniquement sur :
    • leurs biens et droits réels immobiliers situés en France et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Guyane et Martinique).
    • leurs parts ou actions de sociétés ou organismes, dotés ou non de la personnalité morale, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits réels immobiliers situés en France (quel que soit le lieu du siège social).
    • leurs contrats d’assurance-vie et de capitalisation, fiducie, crédit-bail à raison des biens immobiliers à hauteur de la valeur représentative des biens et droits réels situés en France.
  • Les dirigeants des grandes entreprises françaises ayant leur siège en France et dont le chiffre d’affaire annuel est supérieur à 250 Millions d’Euros sont présumés exercer leur activité professionnelle à titre principal en France (sauf preuve contraire).

L’imposition à l’IFI s’effectue en tenant compte de la situation patrimoniale (actifs et dettes) des membres du foyer fiscal IFI. La composition du foyer fiscal IFI s’analyse au 1er janvier de chaque année.

Le Saviez-vous ?

Le foyer fiscal pour l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas le même que le foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu :

  • Contribuable célibataire, veuf ou divorcé :
    • Vivant seul : imposition individuelle,
    • Vivant en union libre : imposition commune.
  • Contribuable PACSé : imposition commune
  • Contribuable marié
    • Principe : imposition commune,
    • Exception :
      • Couple dont le régime de mariage est la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit : imposition individuelle,
      • Couple en instance de divorce et ne vivant plus sous le même toit : imposition individuelle avec l’autorisation du juge.
      • Enfant majeur :
        • Rattaché à ses parents : imposition commune avec les parents,
        • Non rattaché à ses parents : imposition individuelle.
      • Enfant mineur
        • Dont l’administration légale est assurée par les parents dont imposition à l’IFI est commune : intégration de 100% des biens de l’enfant à la déclaration des parents,
        • Dont l’administration légale est assurée par les parents dont imposition à l’IFI est séparée : intégration de 50% des biens de l’enfant à la déclaration de chaque parent,
        • Dont l’administration légale n’est assurée par l’un ou les parents : imposition individuelle.

Biens taxés

Les biens immobiliers taxés sont ceux :

  • détenus en direct,
  • détenus dans un contrat d’assurance-vie au prorata de la fraction représentative de l’immobilier,
  • détenus via une société patrimoniale ou opérationnelle à proportion de la valeur du bien immobilier non affectée à une exploitation opérationnelle.
  • détenus par un trust et une fiducie.

La valeur des actifs immobiliers est évaluée au 1ier janvier de l’année de taxation, sur l’ensemble des biens immobiliers du foyer fiscal qu’ils soient détenus en France ou à l’étranger(*), au prix auquel chaque bien pourrait normalement se vendre.

(*) La double imposition est évitée soit par les conventions fiscales internationales, soit par l’administration fiscale française qui prend en compte l’imposition à l’IFI (ou similaire à l’IFI) dans les pays sans convention.

Un abattement légal de 30 % est applicable sur la valeur vénale de la résidence principale du contribuable.

Cas particulier des biens en démembrement : sauf exception, celui qui a le statut d’usufruitier au 1ier janvier est taxable sur la valeur de pleine propriété du bien démembré.

Biens exonérés

Sont intégralement exonérés :

  • Les actifs immobiliers affectés à l’activité principale d’un membre du foyer fiscal,
  • Les titres représentatifs des biens affectés à l’activité principale du contribuable.

Sont partiellement exonérés :

  • Bois et forêts à hauteur de 75% de leur valeur,
  • Les terres agricoles données par bail à long terme à hauteur de 75% jusqu’à 101 897€ et 50% au-delà.

Dettes déductibles

Seules certaines dettes afférentes à des actifs imposables à l’IFI, existantes au 1er janvier et à la charge d’un des membres du foyer fiscal sont déductibles :

  • celles liées aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables,
  • celles liées aux dépenses d’amélioration, de construction, reconstruction ou agrandissement,
  • celles liées aux impositions des propriétés immobilières.

Exemples : emprunts pour la valeur du capital restant dû au 1er janvier, factures de travaux, capital constitutif d’une rente viagère, taxes foncière, IFI…

Cas particulier des biens exonérés : La dette n’est déductible qu’à hauteur de la fraction taxable de la valeur du bien. La prise en compte de la dette ne peut déboucher sur une valeur nette négative du bien.

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