Défiscalisation : le déficit foncier

En bref

Vous êtes propriétaire ou souhaitez devenir propriétaire d’un bien immobilier à usage locatif, tout en diminuant votre impôt sur le revenu ? Le déficit foncier peut être la bonne solution pour vous.

Au moment de déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale, vous devrez indiquer le montant de vos loyers perçus, ainsi que les frais et les charges que vous avez engagés.
Apparait alors un déficit foncier, lorsque le coût global des charges est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit constaté peut être imputé en partie sur votre revenu global (dans la limite d’un plafond annuel de 10.700 € hors intérêts d’emprunt), et pour le solde sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce déficit doit être calculé sur l’ensemble de vos revenus fonciers. Ainsi, Il est possible de posséder plusieurs biens immobiliers dont les revenus cumulés sont positifs, et un autre étant le seul en déficit mais faisant pencher la balance pour l’ensemble de votre patrimoine.

Conditions d’application 

Les charges que vous pourrez déduire sont :

  • Les frais d’administration et de gestion de vos biens ;
  • Le coût des divers travaux effectués ;
  • Les dépenses pour améliorer le logement ; 
  • Les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation.

Attention,

Le saviez-vous:

Les dépenses liées à un agrandissement ou une construction ne peuvent pas être prise en compte.

Les recettes à prendre en compte sont :

  • Les loyers ;
  • Les revenus accessoires.

Le saviez-vous:

Le déficit foncier est uniquement applicable dans le cadre d‘une location nue soumise au régime réel d’imposition (exclusion du régime dit microfoncier).

Quelle fiscalité ? 

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus globaux dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Dans le cas où votre revenu global annuel serait insuffisant pour absorber votre déficit foncier sur une seule année (limité à 10 700 €), l’excédent de déficit sera imputable, dans les conditions de droit commun, sur vos revenus globaux des six années suivantes.

Mieux comprendre avec un exemple

Un contribuable perçoit 7 000 € de loyer annuel, et effectue la même année des travaux d’amélioration pour un montant total de 9 500 €.
Le contribuable a alors un déficit foncier de 7 000 € – 9 500 € = – 2 500 €, qu’il pourra déduire sur l’ensemble de ses revenus car il est inférieur à 10 700 €.

Autre exemple

Ce même contribuable a un montant de charges annuelles de 20.000 € (le cas avec des travaux plus important).

Le montant de son déficit foncier est alors de 7 000 € – 20 000 € = – 13 000 €.

  ⇒ Il pourra ainsi déduire un montant plafonné de 10.700 € sur l’ensemble de ses revenus, et le solde de 2 300 € pourra être imputé sur ses revenus fonciers des dix années suivantes jusqu’à épuisement.

Quelle origine pour votre déficit foncier ?

  • Sur l’immobilier existant en réalisant des travaux (notamment de rénovation énergétique) ;
  • Par l’acquisition d’un immeuble à rénover, en intégrant le fait que l’économie d’impôts générée sur vos revenus globaux contribue au financement du bien.
  • Par l’acquisition de parts de SCPI fiscale : certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se sont spécialisées dans l’investissement de bien immobilier à rénover, permettant aux porteurs de part de bénéficier d’une quote-part des charges de travaux imputables sur leurs revenus, avec un investissement initial très modéré (accessible dès 5 000 €). Une fois que l’immeuble rénové est mis en location, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyer.
  • Par le dispositif « PINEL optimisé au déficit foncier » qui permet, sur les immeubles éligibles Pinel, d’imputer en plus la quote-part travaux des parties privatives.

L’expertise de PCA Patrimoine

Notre mission est de vous accompagner pour optimiser votre fiscalité, à travers notamment la mise en place d’une solution en déficit foncier. Nous vous donnons accès à toute une gamme de produits et services PREMIUM, qui vous permettront de réaliser vos objectifs patrimoniaux à long terme.

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