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SCPI en direct ou en assurance-vie - PCA Cabinet de conseil en gestion de patrimoine

Achat de parts de SCPI

Au fil du temps, l’investissement dans les SCPI est devenu un placement très prisé par les français. Autrement appelé « pierre-papier », ce dispositif permet d’investir dans l’immobilier sans utiliser un capital important, avec une acquisition possible de parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros.

De plus, les rendements produits par les SCPI sont très attractifs et stables dans le temps. Le point négatif de cet investissement peut être sa fiscalité. Contrairement à l’assurance-vie, autre placement que les épargnants français affectionnent particulièrement, qui permet de placer son épargne dans un cadre fiscal très avantageux.

Intégrer des parts de SCPI dans l’assurance-vie permet-il donc de bénéficier de ses avantages ?

Quels sont les avantages et inconvénients de détenir des SCPI en direct ?

C’est la méthode la plus utilisée actuellement. Elle offre beaucoup de souplesse et un rendement plus attractif. L’éventail de choix de types de SCPI est très large, permettant ainsi d’orienter son achat vers des SCPI de rendement, de plus-values ou autre, répondant ainsi mieux au besoin de l’investisseur. Le souscripteur n’a aucune surprise quant à la rémunération de son investissement car il perçoit 100% des loyers, diminués des frais liés à la gestion. L’achat de SCPI offre en outre l’avantage de pouvoir être effectué à crédit permettant de bénéficier ainsi de son effet de levier, et de déduire les intérêts d’emprunt.

Les parts de SCPI détenues en direct apportent néanmoins 3 principaux désavantages :

  • Les revenus perçus lors d’un investissement en parts de SCPI sont soumis à la même fiscalité que l’immobilier en direct, c’est-à-dire à la tranche marginale d’imposition du souscripteur, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2%.
  • Lors de la revente des parts, les plus-values de cession sont soumises au régime des plus-values immobilières au taux de 19%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2%), après abattements éventuels liés au délai de détention.
  • Le délai de jouissance des revenus issus des loyers perçus par la société de gestion peut être important (4 à 6 mois).
  • La liquidité des parts de SCPI est très faible, la société de gestion ne garantissant pas la revente des parts. La cession des parts est donc sujettes aux fluctuations du marché de l’immobilier.

Quels sont les avantages et inconvénients à détenir des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

De plus en plus utilisé par les investisseurs, l’achat de part de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie multi-supports apporte l’avantage majeur de faire bénéficier du cadre fiscal très favorable de l’assurance-vie. Aucune imposition n’intervient durant la détention. Elle n’intervient qu’au moment de la vente. Seule la plus-value est imposée, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. Après 8 ans de détention du contrat, le souscripteur peut bénéficier d’un abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple) sur la part correspondant à la plus-value latente, la fraction de capital déposée sur le contrat n’étant pour sa part jamais imposée.

La plupart des SCPI disponibles dans les contrats d’assurance-vie permettent de bénéficier immédiatement des revenus issus des loyers perçus par la société gestionnaire de la SCPI. De plus, le prix d’acquisition des parts dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie est décoté par rapport à un investissement en direct.
En outre, la liquidité des parts est assurée en cas de détention de plus de 3 ans, permettant ainsi des arbitrages ou des rachats plus aisés.

La détention de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie apporte néanmoins quelques inconvénients :

  • Des frais de gestion de l’assureur s’ajoutent aux frais de gestion de la SCPI. L’assureur est autorisé à prélever jusqu’à 15% des revenus générés. Ceci diminue la rentabilité de l’investissement.
  • Le choix des types de SCPI accessibles au sein d’un contrat est beaucoup plus limité qu’en direct et dépend de l’assureur.
  • A l’intérieur du contrat, le montant possible de souscription de SCPI est limité (souvent un maximum de 50% du contrat)
  • Les parts de SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie ne peuvent être achetées à crédit.

Détention de parts de SCPI en direct vs au sein d’un contrat d’assurance-vie ?

Chaque mode de détention présente des avantages et des inconvénients. L’achat de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ou en direct dépendra donc de la situation et des objectifs du souscripteur. D’une manière générale, il sera conseillé de souscrire en direct à des parts de SCPI si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, en utilisant l’effet levier du crédit, ou bénéficier de revenus immédiats, en achetant les parts au comptant.

A contrario, si vous souhaitez faire fructifier un capital, il est préférable de les insérer dans un contrat d’assurance-vie afin de permettre des arbitrages rapides.

Les conseils de PCA Patrimoine

Sélectionner le mode de détention ainsi que les SCPI peut s’avérer délicat et nécessite une expertise, car ces choix ont des conséquences sur la rentabilité de votre investissement et sur votre fiscalité.

Les conseillers de PCA Patrimoine sont disponibles pour vous accompagner dans vos investissements, n’hésitez pas à nous contacter pour un devis sans frais.

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