La fiscalité et la transmission des SCPI

L’acquisition de parts de SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – permet à un investisseur de faire un placement proche de celui de la « pierre », et d’obtenir ainsi des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes. Qu’en est-il de la fiscalité des revenus générés par cet investissement? Comment les transmettre à mes ayant droits de manière optimale ?

La fiscalité des SCPI

Les SCPI bénéficient toutes de la transparence fiscale. Cela signifie que les investisseurs – porteurs de parts- sont soumis au même régime fiscal que les investisseurs ayant réalisés un achat immobilier en direct. La société ne paie aucun impôt sur les sociétés (IS), elle doit distribuer le bénéfice aux actionnaires au prorata de leurs participations, qui eux, déclarent ce revenu dans leurs bases taxables :

  • Les revenus issus de la perception de loyers seront imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de détention en pleine propriété des parts, l’investisseur peut déduire de ses revenus ses intérêts d’emprunt.
  • Les revenus issus de placement des disponibilités de la SCPI sont imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
    Remarque: les disponibilités de la SCPI sont des sommes en attente de réinvestissement, issus de vente d’un actif au sein de la SCPI, de dépôts de garanties, de provision et report à nouveau comptables… Ceux-ci sont placés et génèrent un produit financier à déclarer fiscalement.
  • Les plus-values de cession d’un bien par la SCPI sont imposées au titre de plus-values immobilières des particuliers. Ces plus-values sont exonérées d’impôt en cas de cession d’une valeur inférieure à 15 000€.
    Ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux. Les parts de SCPI détenues en pleine propriété ou en usufruit, entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière – du porteur de parts.

Cas particulier du régime micro foncier

L’investisseur peut opter pour le régime de micro-foncier et ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve:

  • que son cumul annuel des revenus fonciers n’excède pas 15 000€,
  • qu’il perçoive d’autres revenus fonciers que ceux issus des parts de SCPI,
  • qu’il ne bénéficie pas déjà de régime fiscal dérogatoire sur des revenus d’actifs immobiliers (bien immobilier détenu en direct ou parts de SCPI).

Cas particulier des SCPI détenant un actif immobilier à l’étranger

Un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l’étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l’étranger (dans l’Etat de situation du bien immobilier). Généralement, les conventions fiscales permettent d’éviter cette double imposition soit grâce à un crédit d’impôt, soit avec l’application du taux effectif.

La transmission des SCPI

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l’assurance-vie. Les parts de SCPI peuvent faire l’objet de donation.

Donation en pleine propriété

Une donation en pleine propriété des parts de SCPI consiste à transmettre l’intégralité de la propriété. C’est un abandon définitif de la jouissance et des revenus qu’apportent les parts de SCPI.

Le saviez-vous?

Un abattement fiscal existe en matière de donation :

  • 100 000€ en filiation ligne directe
  • 31 865€ entre grands-parents et petits-enfants

Cet abattement est reconstituable tous les 15 ans par parent-donateur et par enfant ou petit enfant – donataire.

Pour les investisseurs qui n’ont pas besoin d’augmenter leurs revenus, le fruit des parts de SCPI est souvent thésaurisé. Faire une donation des parts de SCPI apporte plusieurs intérêts :
Pour le donateur,

  • Baisser leur base taxable : plus d’impôts sur les revenus issus de ces parts de SCPI, plus de prélèvements sociaux qui en découlent, et abaissement de l’assiette de taxation de l’IFI
  • Utiliser l’abattement fiscal pour transmettre à moindre coût.

Pour le donataire, il devient propriétaire des parts et en recueil donc le fruit, c’est-à-dire, les revenus.

Exemple : Un parent détient 100 000€ en parts de SCPI. Il souhaite les donner à son enfant majeur qui n’a aucun revenu. Les parts de SCPI génèrent un revenu de 5%, soit 5 000€ par an. Le Taux Marginal d’Imposition –TMI – du parent est de 41% et son taux d’IFI est 0.7%. L’enfant n’est pas imposable (TMI 0% – IFI 0%)

Gain de fiscalité du parent-donateur :

♦ Valorisation des parts de SCPI : 100 000€
♦ Impôt sur le revenu (41%) : 2 050€
♦ Prélèvement sociaux (17.2%) : 860€
♦ Impôt sur la Fortune Immobilière (0.7%) : 700€
◊ TOTAL de la fiscalité gagnée: 3 610€

Fiscalité de l’enfant – donataire : l’enfant n’ayant aucun revenu avant la donation, les 5 000 € de revenu générés par les parts de SCPI n’entraînent pas d’imposition.

♦ Valorisation de la donation : 100 000€
♦ Coût de la donation (abattement 100 000€) : 0€
♦ Impôt sur le revenu (0%) : 0€
♦ Prélèvement sociaux (17.2%) : 860€
♦ Impôt sur la Fortune Immobilière (0%) : 0€
◊ TOTAL de la fiscalité payée : 860€

Conclusion : Le parent a ainsi transmis à son enfant pour une valeur de 100 000€ sans coût fiscal. Le gain fiscal du groupe familial est de 2 750€ par an.

Donation en nue-propriété

Une donation en nue-propriété des parts de SCPI consiste à en donner le droit de disposer des parts. Le donateur se réserve l’usufruit, c’est-à-dire, qu’il conserve les revenus générés par les parts. Cet usufruit s’éteindra au décès du donateur. Il rejoindra alors, hors droits de succession, la nue-propriété. Le donataire bénéficiera alors des revenus générés par la SCPI. C’est la forme de donation la plus utilisée.

Exemple: Un parent détient 166 000€ en parts de SCPI. Il a 65 ans. Il souhaite les donner en nue-propriété à son enfant majeur.
La valorisation de la nue-propriété est liée à l’âge du donateur. Entre 61 ans et 70 ans, elle est évaluée à 60% de la valeur de la pleine propriété. L’usufruitier conservant les revenus générés, la donation n’engendre aucun impôt supplémentaire au donataire.

♦ Valorisation de la donation (60%) : 99 600 €
♦ Coût de la donation (abattement 100 000€) : 0€
♦ Impôt sur le revenu (0%) : 0€
♦ Prélèvement sociaux (0%) : 860€
♦ Impôt sur la Fortune Immobilière (0%) : 0€
◊ TOTAL de la fiscalité payée : 0€

Conclusion : Au décès du donateur, l’enfant bénéficiera de la pleine propriété des parts. Le parent a ainsi transmis à son enfant pour une valeur de 166 000€ sans coût fiscal.

Donation de l’usufruit

Une donation de l’usufruit des parts de SCPI consiste à en donner le droit de recevoir le fruit, c’est-à-dire les revenus des parts de SCPI. Le donateur se conserve la nue-propriété. Cet usufruit est temporaire.

Exemple : Un parent détient 200 000€ en parts de SCPI. Il souhaite en donner l’usufruit à son enfant majeur. Il décide de faire cet usufruit pendant la période d’étude de l’enfant pour une durée de 8 ans. Les parts de SCPI génèrent un revenu de 5%, soit 10 000€ par an. Le Taux marginal d’imposition –TMI – du parent est de 41% et son taux d’IFI est 0.7%. L’enfant n’ayant aucun revenu, il n’est pas imposable (TMI 0% – IFI 0%). Il est détaché du foyer fiscal du parent.
La valorisation de l’usufruit est liée à sa durée. Pour une détention de 8 ans, elle est évaluée à 23% de la valeur de la pleine propriété.

Gain de fiscalité du parent-donateur:

♦ Valorisation des parts de SCPI : 200 000€
♦ Impôt sur le revenu (41%) : 4 100€
♦ Prélèvement sociaux (17.2%) : 1 920€
♦ Impôt sur la Fortune Immobilière (0.7%) : 1 400€
◊ TOTAL de la fiscalité gagnée: 7 420€

Fiscalité de l’enfant – donataire :

♦ Valorisation de la donation (23%) : 46 000 €
♦ Coût de la donation (abattement 100 000€) : 0€
♦ Impôt sur le revenu (0%) : 0€
♦ Prélèvement sociaux (17.2%) : 1 920 €
♦ Impôt sur la Fortune Immobilière (0%) : 0€
◊ TOTAL de la fiscalité payée : 1 920€

Conclusion : Pendant 8 ans l’enfant a bénéficié de 10 000€ de revenus par an. Cette donation a généré un gain fiscal de 5 500 € par an au groupe familial, soit 44 000 € sur les 8 ans.

Avantages et inconvénient de l’investissement sur des parts de SCPI

Investir en parts de SCPI est un placement souple et accessible même avec de faibles montants. Il génère des revenus réguliers immédiatement ou à terme sans soucis de gestion, car c’est le gestionnaire qui recherche et sélectionne les immeubles, ainsi que les locataires. Il s’occupe également du recouvrement des loyers, de la gestion des travaux… Le risque d’un tel investissement est maitrisé grâce la diversification des actifs détenus : multiplication des immeubles, des lieux géographiques et des secteurs d’activité. Les risques d’impayés ou de carence locative sont aussi mutualisés et n’impliquent pas de rupture de flux de revenus. Le montant d’investissement est adaptable selon le besoin de défiscalisation.

Analyse de votre situation

Notre métier chez PCA Patrimoine est de sélectionner les SCPI les plus attractives et performantes du marché, avec l’objectif permanent de vous proposer la solution la plus pertinente pour vous en fonction de votre situation, vos besoins et vos objectifs. Chaque projet est unique et personnalisé, et fait l’objet d’une étude complète et détaillée pour vous permettre de connaître parfaitement tous les contours de votre futur investissement.

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