Les différents modes de détention des SCPI

L’investissement en parts de SCPI ne nécessite aucune formalité administrative comme c’est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire. Mais le mode de détention de ce type d’actif peut varier. Les particuliers ou les entreprises peuvent trouver un intérêt à un achat en direct, ou encore de manière indirecte en logeant les SCPI à l’intérieur d’une SCI ou d’un contrat d’assurance-vie. Le choix du mode de détention doit être guidé par les objectifs visés par le souscripteur.

Investissement en direct

Pour un particulier

En tant que particulier investisseur, vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès d’une société gestionnaire, de votre banque ou de votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans ce cadre, les parts peuvent être acquises en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, selon votre situation personnelle.

Pour une société commerciale à l’IS

Une société commerciale peut investir sa trésorerie dans l’achat de l’usufruit temporaire de parts de SCPI. Cela lui permet de générer des revenus pendant une période définie. Ces revenus sont calculés sur la valeur en pleine propriété des parts alors qu’elle n’en acquiert qu’une partie (l’usufruit). Une fois ce démembrement temporaire éteint, la société n’a plus aucun droit sur les parts de SCPI.

Exemple : Une société investit 40 000€ dans l’usufruit de parts de SCPI pour une durée de 5 ans qui est valorisé à 20% de la valeur en pleine propriété. La pleine propriété a donc une valeur de 200 000€. Le rendement des parts est de 5%, ce qui génère un loyer de 10 000€ par an (1). Au niveau de la comptabilité, cet investissement s’amorti annuellement pour une valeur de 800€(2). Après soustraction de la fiscalité (IS à 15% – 300€ (3)), le revenu net annuel est de 9 700€.

(1)200 000 × 5% = 10 000€                      (2)40 000€ amortis sur 5 ans                     (3)2 000 × 15% = 300€

Remarque : au terme du contrat, l’usufruit rejoint la nue-propriété, l’investissement initial n’est pas récupéré.

Résultat de l’opération :

♦ Investissement initial : 40 000€
♦ Revenu net sur 5 ans : 48 500€
◊ Rendement de l’investissement : 21.25% sur 5 ans soit 4.25% /an

Investissement indirect

Via une SCI – Société Civile Immobilière

La détention d’un bien par plusieurs personnes différentes est une pratique courante. En voici quelques exemples :

• Lorsqu’un couple non marié accède à la propriété, en l’absence de formalité, le régime de l’indivision s’applique par défaut.
• Dans le cadre d’une succession non optimisée, les biens transmis sont détenus en indivision par les héritiers.
• Dans le cadre d’une donation de la nue-propriété d’un bien aux enfants, petits-enfants, lorsque l’usufruit s’éteint, les donataires deviennent propriétaires du bien en indivision.

Les propriétaires indivis détiennent des quotes-parts, mais aucun d’entre eux ne détient de droit exclusif sur tout ou partie du bien. En cas de décès de l’un des indivisaires, sa quote-part est transmise aux ayants-droits et soumise au barème des droits de succession. Certaines décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité et peuvent provoquer des blocages. La situation peut aussi être difficile lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa quote-part. Dans ce cas, celui-ci peut mettre fin à l’indivision et forcer la vente de l’actif immobilier. Le recours à la création d’une SCI – Société Civile Immobilière – permet d’éviter ces problèmes.

Qu’est-ce qu’une SCI?

Une société civile immobilière est une personne morale constituée d’au moins 2 personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de devenir propriétaire et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, acquis en direct et/ou via des parts de SCPI. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et non par chacun des associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport. Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts régissant son fonctionnement. Les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés. Dans ce cadre, si l’un des associés décède, il n’y a pas de blocage dans les décisions de gestion. De la même manière, si l’un des associés souhaite vendre ses parts pour récupérer sa quote-part financière cela n’entraîne pas la vente du bien immobilier.

Transmission de la SCI

La SCI est aussi un excellent outil de transmission. Par ce biais, les parents peuvent réaliser des donations (*) de parts en pleine propriété ou en nue-propriété, tout en se réservant l’usufruit. Ils préparent ainsi leur succession hors fiscalité, tout en conservant le contrôle et la gestion de la société. Dans le cadre d’une activité professionnelle, la SCI permet aussi de séparer l’immobilier professionnel de la société d’exploitation. La société ne détient pas les murs dans lequel elle exerce son activité, car ceux-ci sont détenus par la SCI. Cela permet au propriétaire :

• de vendre la société mais de conserver l’immobilier générant des loyers. La vente peut s’en trouver facilitée grâce à un coût moindre pour l’acquéreur, car l’immobilier n’appartient pas à la société.
• de transmettre séparément la société et l’immobilier, si l’un des enfants souhaite reprendre l’entreprise par exemple.
  en cas de dettes à recouvrir sur l’entreprise, la saisie se fait uniquement sur le patrimoine de l’entreprise, et non sur l’immobilier qui est protégé.