Les différents modes de détention des SCPI

L’investissement en parts de SCPI ne nécessite aucune formalité administrative comme c’est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire. Mais le mode de détention de ce type d’actif peut varier. Les particuliers ou les entreprises peuvent trouver un intérêt à un achat en direct, ou encore de manière indirecte en logeant les SCPI à l’intérieur d’une SCI ou d’un contrat d’assurance-vie. Le choix du mode de détention doit être guidé par les objectifs visés par le souscripteur.

Investissement en direct

Pour un particulier

En tant que particulier investisseur, vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès d’une société gestionnaire, de votre banque ou de votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans ce cadre, les parts peuvent être acquises en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, selon votre situation personnelle.

Pour une société commerciale à l’IS

Une société commerciale peut investir sa trésorerie dans l’achat de l’usufruit temporaire de parts de SCPI. Cela lui permet de générer des revenus pendant une période définie. Ces revenus sont calculés sur la valeur en pleine propriété des parts alors qu’elle n’en acquiert qu’une partie (l’usufruit). Une fois ce démembrement temporaire éteint, la société n’a plus aucun droit sur les parts de SCPI.

Exemple : Une société investit 40 000€ dans l’usufruit de parts de SCPI pour une durée de 5 ans qui est valorisé à 20% de la valeur en pleine propriété. La pleine propriété a donc une valeur de 200 000€. Le rendement des parts est de 5%, ce qui génère un loyer de 10 000€ par an (1). Au niveau de la comptabilité, cet investissement s’amorti annuellement pour une valeur de 800€(2). Après soustraction de la fiscalité (IS à 15% – 300€ (3)), le revenu net annuel est de 9 700€.

(1)200 000 × 5% = 10 000€                      (2)40 000€ amortis sur 5 ans                     (3)2 000 × 15% = 300€

Remarque : au terme du contrat, l’usufruit rejoint la nue-propriété, l’investissement initial n’est pas récupéré.

Résultat de l’opération :

♦ Investissement initial : 40 000€
♦ Revenu net sur 5 ans : 48 500€
◊ Rendement de l’investissement : 21.25% sur 5 ans soit 4.25% /an

Investissement indirect

Via une SCI – Société Civile Immobilière

La détention d’un bien par plusieurs personnes différentes est une pratique courante. En voici quelques exemples :

  • Lorsqu’un couple non marié accède à la propriété, en l’absence de formalité, le régime de l’indivision s’applique par défaut.
  • Dans le cadre d’une succession non optimisée, les biens transmis sont détenus en indivision par les héritiers.
  • Dans le cadre d’une donation de la nue-propriété d’un bien aux enfants, petits-enfants, lorsque l’usufruit s’éteint, les donataires deviennent propriétaires du bien en indivision.

Les propriétaires indivis détiennent des quotes-parts, mais aucun d’entre eux ne détient de droit exclusif sur tout ou partie du bien. En cas de décès de l’un des indivisaires, sa quote-part est transmise aux ayants droits et soumise au barème des droits de succession. Certaines décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité et peuvent provoquer des blocages. La situation peut aussi être difficile lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa quote-part. Dans ce cas, celui-ci peut mettre fin à l’indivision et forcer la vente de l’actif immobilier. Le recours à la création d’une SCI – Société Civile Immobilière – permet d’éviter ces problèmes.

Qu’est-ce qu’une SCI?

Une société civile immobilière est une personne morale constituée d’au moins 2 personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de devenir propriétaire et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, acquis en direct et/ou via des parts de SCPI. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et non par chacun des associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport. Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts régissant son fonctionnement. Les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés. Dans ce cadre, si l’un des associés décède, il n’y a pas de blocage dans les décisions de gestion. De la même manière, si l’un des associés souhaite vendre ses parts pour récupérer sa quote-part financière cela n’entraîne pas la vente du bien immobilier.

Transmission de la SCI

La SCI est aussi un excellent outil de transmission. Par ce biais, les parents peuvent réaliser des donations (*) de parts en pleine propriété ou en nue-propriété, tout en se réservant l’usufruit. Ils préparent ainsi leur succession hors fiscalité, tout en conservant le contrôle et la gestion de la société. Dans le cadre d’une activité professionnelle, la SCI permet aussi de séparer l’immobilier professionnel de la société d’exploitation. La société ne détient pas les murs dans lequel elle exerce son activité, car ceux-ci sont détenus par la SCI. Cela permet au propriétaire :

  • de vendre la société mais de conserver l’immobilier générant des loyers. La vente peut s’en trouver facilitée grâce à un coût moindre pour l’acquéreur, car l’immobilier n’appartient pas à la société.
  • de transmettre séparément la société et l’immobilier, si l’un des enfants souhaite reprendre l’entreprise par exemple.
    en cas de dettes à recouvrir sur l’entreprise, la saisie se fait uniquement sur le patrimoine de l’entreprise, et non sur l’immobilier qui est protégé.

Le saviez-vous?

Les donations entre parents et enfants sont exonérés de droits dans la limite de 100 000€. Cette somme est reconstituable tous les 15 ans

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

L’imposition sur le revenu est le régime fiscal par défaut d’une SCI, sauf pour une SCI ayant une activité commerciale. L’impôt est payé directement par les associés sur la base du résultat de la société en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent et de leurs statuts :

  • Si l’associé est une personne physique, le résultat courant est imposable à l’impôt sur le revenu (IR) au titre de revenus fonciers (barème progressif de l’IR et prélèvements sociaux) au niveau de la tranche marginale d’imposition du contribuable.
  • Si l’associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS).

Remarque : Même les revenus non perçus sont imposés. Dans le cas de distribution ultérieure par la société, les associés ne seront pas taxables.

En 2021, taux de l’IS :

  • pour un CA annuel inférieur à 38 120€ : 15%
  • pour un CA annuel compris entre 38 121€ et 249 999€ : 26.5%
  • pour un CA annuel supérieur ou égal à 250 000€ : 27.5%

L’achat de l’usufruit temporaire est préconisé en cas de déficit foncier important non utilisé, devant être utilisé rapidement. Cela permet ainsi de ne pas être fiscalisé sur les revenus des parts de SCPI.

Le saviez-vous?

En cas d’achat de l’usufruit temporaire, c’est la valeur de la pleine propriété qui est prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

L’option de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés est possible à la constitution de la société ou au cours de la vie sociale de la société selon un formalisme et un délai donnés. Cette option est révocable jusqu’au 5ème exercice suivant l’option. Ensuite, si elle n’est pas révoquée, elle devient permanente. Si elle est révoquée, il est impossible d’opter à nouveau pour cette option. L’objectif du choix de cette option est d’encapsuler les revenus afin d’en optimiser la fiscalité.

Les revenus issus des parts de SCPI participent au résultat de la société. Ce résultat sert de base de calcul pour l’impôt sur les sociétés. Puis, en cas de distribution de revenus (dividendes) aux associés, ces derniers seront taxés à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (PFU à 30% -Prélèvement Sociaux compris – ou barème progressif de l’IR après application d’un abattement de 40% + Prélèvement Sociaux 17.2%).

Dans un contrat d’assurance-vie

Acheter des parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie permet d’investir dans l’immobilier dans un cadre fiscal privilégié. C’est aussi un excellent instrument de transmission.

Fiscalité des revenus

Les revenus de parts de SCPI ne sont pas distribués directement au souscripteur. Ils sont encapsulés dans le contrat. La fiscalité qui s’applique est celle de l’assurance-vie, et elle n’existe que dans le cas de rachat sur le contrat, qu’il soit partiel ou total. La base de taxation prise en compte est la part de plus-value dans la valeur rachetée. Un abattement de 4 600€ pour une personne célibataire et de 9 600€ pour un couple est appliqué sur les contrats de plus de 8 ans.

Pour les contrats souscrits avant le 27 septembre 2017, l’imposition se fait au barème progressif de l’IR ou sur option,

  • pour les contrats de moins de 4 ans, au prélèvement forfait libératoire (PFL) à 35%,
  • pour les contrats entre 4 et 8 ans, au PFL à 15%
  • pour les contrats de plus de 8 ans au PFL de 7.5%

Pour les contrats souscrits après le 27 septembre 2017, l’imposition se fait:

  • pour les contrats de moins de 8 ans au taux de 12.8%.
  • pour les contrats de plus de 8 ans,

∴ dont les primes versées sont inférieures à 150 000€, le taux applicable est 7.5%
∴ dont les primes versés sont supérieures à 150 000€, le taux applicable est 12.8% sur les intérêts générés par la part de primes supérieure à 150 000€

  • ou sur option au barème progressif de l’IR

Exemple : Un particulier a investi  250 000€ dans des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie dont le rendement est de 4% nets de frais de gestion. Le contrat a actuellement 20% de plus-value. Le souscripteur souhaite faire un rachat pour la valeur d’une annuité de rendement.

♦ Rachat (4%) : 10 000€
♦ Part de plus-value dans le rachat : 2 000€
♦ Imposition (12.8% + 17.2%) : 600€
♦ Valeur nette : 9 400€
◊ Rendement net : 3.76%

Remarque : L’un des inconvénients de l’investissement en parts de SCPI est la faible liquidité des parts. Celui-ci peut être évité si l’investissement est réalisé dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, car les compagnies d’assurance ont l’obligation d’assurer la liquidité des parts de SCPI qu’ils proposent en unités de compte.

Fiscalité de la transmission

L’assurance-vie est un outil privilégié permettant de transmettre un capital :

  • à des personnes dont le lien de parenté est éloigné ou inexistant, et qui n’ont pas vocation à hériter ;
  • à son conjoint ou à un héritier : cela permet de transmettre plus que ce que les règles du droit civil n’autorisent normalement.

Un abattement de 152 500€ par bénéficiaire est appliqué, tous contrats confondus, puis un prélèvement de 20% jusqu’à 700 000€ de capitaux taxables, et 31.25% au-delà. Ceci est applicable à toutes les primes versées avant les 70 ans du souscripteur.

Pour les primes versées après 70 ans, les droits successoraux s’appliquent au-delà de 30 500€ versés (tous bénéficiaires et contrats confondus). L’ensemble des plus-values réalisées est exonéré de taxation.

Analyse de la situation

La question est complexe et mérite une analyse en profondeur de votre situation familiale et patrimoniale. Chaque situation nécessite une réponse adaptée. Votre conseiller PCA Patrimoine vous apportera tout le conseil nécessaire à l’étude et la mise en place de vos investissements.

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