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Date de publication : 24 Jan 2023

Contentieux de vente d’une résidence principale – enjeux pour le contribuable

La plus-value liée à la vente de la résidence principale est exonérée de toute taxation. Mais au regard du nombre de ventes réalisées et de l’importance des plus-values, l’administration fiscale souhaite parfois démontrer que le contribuable a fictivement désigné le bien vendu en résidence principale, afin de bénéficier de l’exonération des plus-values de cession. Ce changement de qualité provoque d’énormes conséquences pour le contribuable. Faisons le point !

Résidence principale : règles d’exonération de la plus-value

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération des plus-values de cession d’un bien au titre de résidence principale, le bien doit respecter certaines règles :

être exclusivement affecté à un usage d’habitation ;
être la résidence principale du cédant pour l’administration au jour de la cession;
être le lieu où le vendeur vit habituellement pendant la majeure partie de l’année et de manière non temporaire.

Cas d’un immeuble collectif dont le propriétaire cédant occupe un appartement :
Si seule une partie du bien cédé est affectée à la résidence principale du cédant, seule cette partie bénéficiera de l’exonération.

Le juge de l’impôt contrôle la détermination de la résidence principale. En cas de doute, c’est au contribuable de prouver que ce bien constituait, au moment de la vente, sa résidence principale.

Résidence principale : preuve d’effectivité

Les juridictions apprécient au cas par cas les dossiers des vendeurs de biens. Pour prouver que le bien est effectivement la résidence principale du vendeur, ce dernier doit apporter un faisceau de preuves concordantes. Par exemple :

des abonnements annuels à des services d’eau, d’électricité et de téléphone au nom du cédant ;
une facture multirisque habitation au nom du cédant mentionnant l’usage de résidence principale du bien cédé ;
des déclarations de changement d’adresse auprès de certains organismes ;
un abattement au titre de résidence principale de la taxe d’habitation ;
un abonnement de stationnement dans le quartier du bien ;
une attestation notariée ou du maire de la commune concernée par le bien indiquant l’établissement du cédant dans le logement cédé à titre de résidence principale ;
…

La présence de membres de la famille du cédant résidant dans le bien ne constitue pas une preuve de résidence principale du cédant.
L’effectivité de résidence principale est toutefois directement remise en cause si le juge des impôts prouve par exemple :

la possession d’un autre bien dans lequel le cédant habite ;
l’absence de certificat d’achèvement des travaux du bien cédé ;
un constat faisant état d’absence de meubles dans le bien cédé ;
l’existence d’un bail de location du bien cédé.

Changement de qualité du bien : conséquences pour le contribuable

La requalification d’un bien vendu au titre de résidence principale implique des conséquences financières importantes pour le contribuable :

rappel des plus-values dues : les plus-values de cession immobilières sont taxées à un taux de 19% ;
intérêt de retard : 2,4% par année ;
pénalités pour manquement délibéré au taux de 40%. Le contribuable est réputé connaitre sa résidence principale.

Exemple :
Pour une plus-value de 40 000€ (après abattement)

rappel des plus-values 19% = 7 600 € ;
intérêt de retard : 2.4% = 960 € par an ;
pénalités pour manquement délibéré 40% : 16 000€.

Le contribuable ayant un statut de marchand de biens encoure un risque accru. Dans ce cas, l’administration peut requalifier la vente en revente d’opérations de marchand de biens et entrainer la taxation afférente.

Les conseils de PCA Patrimoine

Au vu des conséquences financières d’un changement de qualité du bien, le cédant doit donc se constituer des preuves de l’effectivité de résidence principale du bien cédé.
Pour toute question relative aux plus-values de cessions immobilières, les conseillers PCA Patrimoine sont à votre disposition.

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