Immobilier : choisir entre SCPI, OPCI et SCI

Investir dans de l’immobilier au travers une société de gestion, c’est ce que l’on appelle la pierre-papier. Les sociétés de gestion proposent une multitude de produits immobiliers que l’on peut classer sous trois catégories : les SCPI – Sociétés Civiles de Placement Immobilier ; les OPCI – Organismes de Placement Collectif Immobilier ; et les SCI – Sociétés Civiles Immobilières. Ces différents produits sont assez similaires permettant tous les 3 :

  • une mutualisation des risques due au nombre d’investisseurs et à la diversité de biens gérés au sein de la société (grand nombre de biens, situés dans différents lieux géographiques, à destination de différents publics : commerce, industrie, habitation),
  • un accès à l’investissement immobilier même avec un faible capital,
  • une diversification du patrimoine,
  • aucun souci de gestion locative car elle est assurée par la société de gestion,
  • la perception de revenus complémentaires.

Les SCPI, OPCI et SCI peuvent être achetés en direct auprès d’une société de gestion mais peuvent aussi être intégrés dans un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, ou dans un PER – Plan Epargne Retraite, permettant ainsi de bénéficier des avantages fiscaux importants de ces contrats.

Les SCPI

C’est le produit le plus « immobilier » des 3, car les SCPI doivent investir au minimum 95% des fonds collectés dans de l’immobilier à destination de mise en location. L’investisseur achète des parts et perçoit des revenus issus des loyers, diminués des frais de gestion. Il existe 3 types de SCPI, les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation, répondant chacune à des objectifs d’investissement différents. Les parts sont finançables à crédit permettant ainsi de profiter de son effet de levier.
Néanmoins, un point est à prendre en compte dans l’investissement en parts de SCPI : les frais de souscription se situent entre 8 à 12% ce qui, au regard du rendement proposé selon le type de SCPI, allonge de façon plus ou moins importante le délai pour pouvoir profiter d’une réelle performance du produit. De plus, de par leur composante immobilière à plus de 95 %, les SCPI représentent un risque de liquidité important, et les délais de vente de parts peuvent donc être importants.

Les OPCI

Les OPCI ont été créés pour répondre à la problématique de liquidité des SCPI. L’investissement dans les biens immobiliers par la société de gestion peut ne représenter que 60 % des fonds collectés. Le reste étant investis sur des produits financiers et autres comptes de dépôt, dont 5% doivent être investis sur des produits liquides et remboursables sous un délai court. Il n’a donc pas le même risque de liquidité que les SCPI, ce qui leur confère un caractère plus attrayant.
Cependant, les sommes investies sur des produits financiers, jusqu’40% des fonds, confèrent un aspect beaucoup plus volatile à ce produit en comparaison des SCPI. Les frais de souscription sont là aussi importants, de l’ordre de 8 %. Enfin, à la différence des SCPI, les OPCI ne sont pas finançables à crédit.

Les SCI

C’est le placement le plus « fourre-tout ». On y trouve une partie immobilière, généralement autour de 70% des fonds récoltés, et une partie liquide. On peut y trouver des SCPI et des OPCI, des biens immobiliers, mais aussi des actions, des obligations, etc… La vente des parts sera donc facilitée.
Les frais de souscription sont ici beaucoup moins repoussants car ils se situent autour de 2%. Toutefois, comme pour les OPCI, l’achat de parts de SCI n’est pas finançable par emprunt immobilier.

PCA Patrimoine

Le choix entre ces 3 produits est difficile. Les conseillers PCA Patrimoine vous accompagneront dans la sélection des différentes alternatives qui s’offrent à vous, en fonction de vos objectifs et de votre situation.

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